Avni
טלפון: 04-8682020
 
דף הבית > פסקי דין > דיני תכנון ובניה, מקרקעין ונדל"ן > מחוזי-הכשרת הישוב נ. יפה נוף
ת.א 970/06 הכשרת הישוב נ. עירית חיפה והוהעדה המקומית לתו"ב חיפה ויפה נוף תחבורה תשתיות ובניה בע"מ

בית המשפט המחוזי בחיפה                                                             ת.א 970/06

בפני כב' השופט דר' עדי זרנקין

 

התובעת:

הכשרת הישוב בע"מ

 

נגד

 

הנתבעות:

1.  עירית חיפה

2.  הוועדה המקומית לתכנון ובניה

3.  יפה נוף תחבורה תשתיות ובניה בע"מ

 

צד שלישי:

חברת הפארק להקמת פארק טכנולוגי במבואות הדרומיים של חיפה

 

 

 

 

פסק דין משלים

 

  1. התובעת הינה בעלת מחצית מהזכויות במקרקעין הידועים כגוש 10732 חלקה 17 באדמות העיר חיפה, אשר שטחה 1,931 מ"ר (להלן: "החלקה").

ביום 28.11.01 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (להלן: "פקודת הקרקעות"), לפיה 840.75 מ"ר מהקרקע, המהווים 43.54% מהחלקה, נחוצים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה לייעוד של דרך.

 

  1. ביום 18.10.06 הגישה התובעת כתב תביעתה, במסגרתה עתרה לסעדים שונים ביחס להפקעה האמורה, ובמהלך הדיונים שהתקיימו התעצבו גבולות המחלוקת בין הצדדים, כך שבסופו של ד7בר נותרו שתי שאלות במחלוקת:

האחת – מהו היקף הפיצוי שיש לשלם לתובעת בגין ההפקעה. קרי, האם בעקבות ההפקעה של 43.54% מהחלקה לא ניתן עוד לעשות שימוש ביתרת החלקה ועל כן יש להפקיעה כליל ולפצות את התובעת בהתאם; או שמא הפיצוי הינו בגין השטח שהופקע ותו לא, שאז הפיצוי היחיד לו זכאית התובעת הינו בגין 3.54% מהחלקה, מאחר ועל פי החוק מותרת הפקעה של עד 40% ללא פיצוי.

השאלה השניה לגביה נחלקו הצדדים, הייתה-  מהו גובה הפיצוי שישולם לתובעת, קרי כיצד יוערך שוויו של  הפיצוי.

הוסכם כי לאחר שבית המשפט יחליט בשאלה העקרונית של היקף הפיצויים, יידרשו הצדדים לשאלת גובה הפיצוי.

 

  1. ביום 16.8.09 ניתן על ידי פסק- דין חלקי, אשר בו קבעתי כי ההפקעה בענייננו גרמה להפחתה בשווי יתרת החלקה, באופן שמצדיק את יישומו של סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965,  ועל כן הוריתי לנתבעת להפקיע את כל שטח החלקה, תוך מתן פיצוי מתאים לתובעת, או לחילופין לוותר לגמרי על ההפקעה.

 

  1. עוד ראוי לציין כי בין הנתבעת לבין צד ג' הושג הסכם דיוני, שאושר בהחלטתי מיום 12.10.09, על פיו החלוקה ביניהם תידון, ככל שלא  תוסכם ביניהם, לאחר שיינתן פסק דין בדבר גובה הפיצוי, וכי חלוקת האחריות בין הנתבעת לצד ג' לא תעכב את ביצוע התשלום לתובעת על פי פסק הדין.

 

  1. כעת הגיעה השעה להידרש לשאלת גובה הפיצוי.  הצדדים הגישו לעניין זה, חוות-דעת של מומחים מטעמם, לשם הערכת שווי המקרקעין: מטעם התובעת הוגשה חוות דעת של השמאים גיל הרצברג וזאב כהן מיום 27.9.05, ומטעם הנתבעת הוגשה חוות הדעת של השמאי מאיר וולקן מיום 30.11.08 (אשר הוגשה לביהמ"ש ביום 3.2.09).

 

  1. בישיבה שהתקיימה בפני ביום  12.10.09 נתתי החלטה ולפיה, מאחר והצדדים לא הגיעו לכלל הסכמה לגבי הפיצוי שיש לפסוק לתובעת בגין ההפקעה, ובשל הצורך ליתן הכרעה שיפוטית בעניין זה, התיק נקבע לדיון ליום 2.12.09 בשעה 9:00.

עוד הוריתי לצדדים לזמן את עורכי חוות הדעת השמאיות לדיון ביום 2.12.09, על מנת להיחקר על חוות הדעת שנתנו, והוריתי לבאי כוח הצדדים שיהיו נכונים לסכם טענותיהם בעל- פה באותה ישיבה.

 

  1. בתחילת הישיבה מיום 2.12.09 התברר כי המומחה מטעם התובעת, מר זאב כהן, לא יופיע לדיון עקב "התחייבויות קודמות" שיש לו. ב"כ התובעת ציין כי הוגשה מטעמו בקשת דחייה יום לפני ישיבה זו, בנמקו כי ככל הנראה בשל תקלה במשרדו, ואי רישום ביומנו, לא יוכל השמאי כהן להגיע לדיון.

בעניין זה נתתי החלטתי כי היה על התובעת לנהוג על פי החלטתי מיום 12 לאוקטובר, ולזמן את העדים כראוי ולוודא הופעתם לישיבה הנוכחית, ומשנקבע כי בישיבה הקבועה יישמעו כל העדים והצדדים יסכמו בעל-פה, אין בדעתי לדחות את הדיון למועד אחר, ותישמע עדותו של השמאי מטעם הנתבעת אשר התייצב כפי שזומן.

משכך, העיד רק המומחה מטעם הנתבעת, מר וולקן, כפי שיפורט בהמשך.

 

בתום חקירתו של המומחה מטעם הנתבעת, ולפני שבאי כוח הצדדים החלו לסכם טענותיהם בעל-פה, ביקש שוב ב"כ התובעת כי השמאי מטעמו, מר זאב כהן, אשר לא התייצב לישיבה זו, יזומן לישיבה נדחית, ואף את בקשתו זו דחיתי. משכך, הצדדים סיכמו טענותיהם בעל-פה.

 

  1. לעניין קביעת שוויים של מקרקעין מופקעים, הוכרה בפסיקה ובספרות שיטת ההשוואה (הידועה גם כ"שיטה ההשוואתית"), כשיטה העדיפה והמקובלת.  על פי שיטה זו,  קביעת שוויים של המקרקעין המופקעים נעשית בדרך של בדיקת עסקאות רצוניות שנעשו סמוך ככל האפשר למועד הקובע לשומת הפיצויים, במקרקעין שהם בעלי תכונות דומות למקרקעין המופקעים. עדיפותה של שיטה זו להערכת שווי מקרקעין, נובעת מהעובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע, ויש בכך כדי להוות את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם.

[ראה: אריה קמר, "דיני הפקעת מקרקעין", כרך שני (הוצאת מירב, מהדורה שביעית –2008),עמ' 597-601, וגם: ה"פ 60/08 עלי מוחמד עבדאללה אבו ריא ואח' נ' מדינת ישראל, (טרם פורסם, ניתן ביום 17.9.09)].

 

על כך כותבת כב' השופטת ביניש, בפסק הדין בעניין אלפתיאני, [ע"א 7225/03, עלי דואד 

אלפתיאני נ' מדינת ישראל, (טרם פורסם, ניתן ביום 21.8.05)], בפסקאות 10-11 לפסק-דינה:

 

                        "נוכח דחייתה של טענת השתק פלוגתא, הרי שיש להעריך את שווי המקרקעין בענייננו

             לפי סעיף 12 לפקודה, הקובע כי שווי הפיצוי בגין הפקעה על פי הפקודה יקבע על פי

             הסכום שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין במועד ההכרזה על ההפקעה "אילו נמכרה

             בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב". המבחן לפי סעיף זה הוא המבחן של השוק החופשי,

             קרי המחיר שהיה משתלם עבור הנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון [...] חוות

             דעתו של השמאי מטעם המדינה נסמכה על "השיטה ההשוואתית". שיטה זו מתבססת

             על השוואת עסקאות קרובות במקום ובזמן, תוך התאמות המתחייבות מהשוני בנתונים

             של נושאי ההשוואה. "השיטה ההשוואתית" הוכרה בפסיקה כשיטה המדויקת יותר

             מכלל השיטות האפשריות להערכת שווים של מקרקעין". 
 

  1. סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות קובע כי המועד המשמש בסיס לשומת שוויים של מקרקעין שהופקעו לצמיתות, הוא יום הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי הפקודה. [קמר בספרו הנ"ל, (בעמ' 419 – 494)]. לפיכך, המועד הקובע לצורך הערכת שוויים של המקרקעין המופקעים הוא היום שבו פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, ובענייננו -  יום 28.11.01.

 

  1. המומחה מטעם הנתבעת, מר וולקן, נתן חוות דעתו מיום 30.11.08 (אשר הוגשה, כאמור, לביהמ"ש ביום 3.2.09 וסומנה כמוצג נ/1), ובה הוא ציין, בסעיף 10,  כי: "מסקר מחירים עולה שמקרקעין דומים בסביבה נסחרו בשווי ממוצע של כ- 11$ מ"ר קרקע". בהמשך חוות דעתו עורך השמאי את חישוב שווי מלוא החלקה לפי ערך של 10$ למ"ר.

פירוט העסקאות לפי דיווחי מס שבח, עליהן התבסס המומחה וולקן לצורך הערכת שווי הקרקע, כאמור לעיל בחקירתו, סומן כמוצג נ/5.

 

בחקירתו על חוות דעתו בישיבה מיום 2.12.09, המומחה וולקן נותר איתן בדעתו כי שווי הקרקע מוערך ב- 10$ למ"ר. וכך נשאל המומחה והשיב, בעמ' 35 –36 לפרוטוקול הישיבה מיום 2.12.09:

 

"כב' השופט זרנקין:       תודה רבותיי. אתה הערכת את הקרקע הזאת, את כל החלקה לפי 11 דולר למטר.

ת:                                עשרה דולר אדוני.

            .....

            עו"ד ח. גרינשפון:           אמרת 11 ואחר כך הורדת את זה לעשרה.

            ת:                                נכון.

            .....

            כב' השו' זרנקין:            סקר מחירים ממתי?

            ת:                                סקר מחירים,

            כב' השו' זרנקין:            מלפני התכנית? מאחרי התכנית?

      ת:                                הסקר מחירים הזה, יש פה עסקאות מ- 99 ועד 2007. אין

                                         הרבה עסקאות, אני לקחתי  עסקאות באותו גוש.

      ......

      ת:                                נכון, וזה המתחם הלבן שעולה למעלה [...] עכשיו אני הוצאתי

                                         פה מספר עסקאות שהיו ממס שבח בגוש 10732 וסימנתי

                                         אותם בתכנית עם המרקר [...] והעסקאות מדברות שמה, זה

עסקאות מ- 99 עד 2007. ואנחנו רואים שהעסקאות מ- 99 עד

                                         2001, שזה המועד הקובע שלנו, בנובמבר 2001, אבל לא משנה,

                                         נעו סביב, בין 8 ל-15 דולר, ועסקאות מ- 2006 ו-2007, שזה 

                                         שנים אחרות, עדיין מדברות על 9 ו-12 דולר למטר"

      ......

      ת:                                ואלה העסקאות שעמדו לנגד עיני כמשקפות שווי קרקע

                                         כזאתי, קרקע חקלאית, טרשית, שמסווגת כקרקע חקלאית אז 

                                         בעצם קרקע טרשית, שלא ניתן לעשות בה שום שימוש, לא

                                         חקלאי ולא שימוש אחר. והנה השוק מדבר, השוק עצמו מייחס

                                         לקרקעות האלה שוויים סביב נ- 10 דולר למטר".

                                         (ההדגשות אינן במקור).

 

  1. התרשמותי היא כי דרך הערכת הפיצויים על ידי המומחה וולקן תואמת את השיטה ההשוואתית, שהיא, כאמור, השיטה המועדפת והרצויה ביותר להערכת שווי הפיצוי בגין ההפקעה, ואני סבור כי, על דרך העיקרון, יש בה כדי לשמש אמת מידה  ראויה לקביעת השווי.

יחד עם זאת, סבור אני כי המומחה וולקן קפץ את ידו, יתר על המידה, בשעה שהעריך את שווי הקרקע לפי  10 דולר למ"ר. זאת מכיוון שמטבלת עסקאות ההשוואה - לפי דיווחי מס שבח (סומן כמוצג נ/5), אשר שימשה את המומחה לצורך הערכת שווי הקרקע, עולה כי היא כוללת אף עסקאות ששוויין 15 ,13 ו-12 דולר למ"ר. לפיכך, דעתי היא כי ראוי להעריך את שווי הקרקע ב- 14 דולר למ"ר.

 

  1. שטחה של חלקה כולה הינו 1,931 מ"ר. כאמור, בפסק -הדין החלקי קבעתי כי על הנתבעת להפקיע את החלקה במלואה או לא להפקיעה כלל. בהתאם לכך שווי כל החלקה הינו 14$ X1,931 מ"ר = 27,034 $. כזכור, לתובעת רק מחצית מהזכויות בחלקה. במידה ואכן תופקע החלקה במלואה, הרי שיש לפצות את התובעת בסך של  13,517$ (מחצית מסכום הפיצוי בגין מלוא שטח החלקה), וכך אני מורה.

 

הנתבעת תשלם לתובעת בגין הוצאותיה ושכר טרחתה סך כולל של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ.

 

 

ניתן היום,  י"ח סיון תש"ע, 31 מאי 2010, בהעדר הצדדים.


  powered by  
[Pixelit - בניית אתרים]
   |  
@ כל הזכויות שמורות אבני-הרצוג-אבידן את גורביץ' ושות'